Il nuovo contratto di Erp, il nuovo canone di locazione

Venezia,  16 luglio 2019  –  Terminata la fase della raccolta dei dati, allineati i programmi informatici e ottenuto il benestare dalla Regione, le Ater del Veneto iniziano dal mese di luglio ad applicare, per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, i canoni di locazione calcolati secondo il nuovo meccanismo previsto dalla Legge regionale n. 39/2017.
Sono state spedite agli assegnatari le lettere con il nuovo prospetto di calcolo del canone di locazione e quelle con i bollettini per il pagamento del canone, con i nuovi importi.
Si rimanda fin d’ora agli articoli 27 e 36 della Legge per il dettaglio degli indirizzi e dei criteri ispiratori, come si rimanda all’articolo 7 del relativo Regolamento di attuazione della Legge per il dettaglio dei passaggi, degli indicatori, dei parametri che conducono alla determinazione del canone per ciascun assegnatario (vedi l’allegato alla fine di questo testo). Sia la Legge sia il Regolamento sono disponibili in questo sito.
Merita però tracciare un quadro riassuntivo che aiuti a comprendere principi ispiratori, strumenti e metodologia utilizzati per il nuovo calcolo del canone, e altre informazioni utili agli assegnatari.

Equità e sopportabilità per le famiglie
La Regione Veneto ha elaborato il canone graduandolo in base alla situazione economica della famiglia, secondo i principi di equità e sopportabilità. Si va da un minimo di 40 euro a un massimo, per i redditi più alti, del valore di mercato (secondo la banca dati Omi, Osservatorio del mercato mobiliare dell’Agenzia delle entrate).

Sostenibilità economica del sistema
Alle Ater vanno assicurate le entrate necessarie alla gestione e manutenzione degli alloggi. Per questo il canone minimo di 40 euro deve essere corrisposto indipendentemente dal reddito dell’assegnatario.

Tutela sociale
Qualora il minimo da pagare risulti non sostenibile dal nucleo familiare, il Comune può certificare il caso come meritevole di tutela sociale e farsi carico della differenza anche ricorrendo al fondo di solidarietà previsto dall’art.47 della Legge 39/2017.

Variabili previste per il calcolo del canone
Come stabilito dalla Legge 39/2017, la Regione del Veneto ha elaborato i dati di ciascun inquilino e di ciascun alloggio attraverso un apposito programma informatico, in modo da applicare le variabili e le combinazioni previste nel dettaglio dal Regolamento per calcolare il canone.
Ne ricordiamo:
–  l’Isee (Indicatore della situazione economica equivalente, anche nelle tipologie Ise e Isr, rapportate all’erp) che rappresenta la situazione economica della famiglia correlata alla composizione del nucleo;
–  l’equo canone, che rappresenta il valore dell’alloggio e viene moltiplicato per un coefficiente variabile in funzione della situazione economica della famiglia;
–  la tabella Istat dei consumi delle famiglie, che sintetizza il valore dei consumi per territorio e categorie, al fine di considerare la minore capacità di spesa delle famiglie in difficoltà;
–  la banca dati Omi (Osservatorio del mercato mobiliare dell’Agenzia delle entrate) per valutare la congruità del canone erp rispetto al valore di mercato (si confronta con l’equo canone).
Questi elementi sono stati considerati e rapportati nei modi e con i meccanismi previsti dal Regolamento, con particolare attenzione al canone sopportabile, cioè alla capacità massima della famiglia a pagare un affitto, a prescindere dal valore dell’alloggio.

Il prospetto di calcolo del nuovo canone
Le variabili indicate sono riportate nel prospetto di calcolo del canone inviato a ciascun assegnatario.
–  Nel primo riquadro (‘Costo unitario’) si trovano i dati catastali dell’alloggio, la superficie convenzionale e gli altri indici che portano al determinare il costo unitario dell’alloggio, in base alla legge sull’equo canone (L. 392/1978).
–  Nel secondo riquadro (‘Equo canone’) vi sono i valori e i parametri che conducono a formare l’equo canone mensile relativo all’alloggio.
–  Nel terzo riquadro (‘Isee-erp’) si analizzano e elaborano i dati reddituali, patrimoniali e familiari relativi agli abitanti dell’alloggio. Sulla base di quanto dichiarato dall’assegnatario, l’Inps ha calcolato l’Isee che, attraverso altri parametri, ha generato l’Isee-erp. Vi sono inoltre indicazioni, dedotte dalle tabelle Istat, sulla spesa media della famiglia, per diverse situazioni, in modo da poter stimare la spesa minima che la famiglia deve poter sostenere per vivere.
–  Nel quarto riquadro (‘Equo canone personalizzato’) vengono rapportati i valori dell’equo canone e quelli dell’Isee-erp per giungere a un valore percentuale che consente di graduare il canone di locazione. Si considerano i valori Isee-erp e le percentuali riportate nelle tabelle previste dagli articoli del Regolamento per determinare il canone. Un calcolo matematico fa aumentare in modo preciso, all’interno dei limiti delle tabelle, la percentuale da applicare all’equo canone in rapporto all’Isee-erp di ciascun assegnatario. Si ottiene così l’equo canone personalizzato.
–  L’ultimo riquadro (‘Canone di locazione’) mette insieme tulle la variabili precedenti e le opzioni previste dalla legge. Alla fine di un complesso procedimento di calcolo, reso possibile dai moderni sistemi informatici, si ottiene il canone di locazione di ciascun assegnatario, che gli uffici della Regione hanno comunicato alle Ater e che viene applicato dal mese di luglio.

Al canone si applica l’Iva
Un’altra novità è l’imposizione dell’Iva al canone di locazione, con aliquota del 10 per cento (secondo l’opzione consentita dal DPR 633/72, art.10 c.1 n.8). Si uniformano così le condizioni contrattuali di tutti gli inquilini e di tutte le Ater del Veneto. Applicando l’Iva non sarà necessario rinnovare ogni anno la registrazione del contratto, con costo diviso a metà tra Ater e inquilino. Basterà una sola registrazione per l’intero periodo di cinque anni.

Durata del contratto di locazione
Con la Legge 39/2017 sull’erp cambiano anche i contratti di locazione, che non saranno più a tempo indeterminato ma avranno la durata di cinque anni, rinnovabile solo se permangono i requisiti per l’assegnazione e non vi sono cause che determinino annullamento o decadenza. La prossima scadenza è il 30 giugno 2024.

Verifica dei requisiti
Gli inquilini hanno ricevuto una lettera raccomandata con cui l’Ater comunicava:
–  la automatica modifica della durata del contratto, che da tempo indeterminato passa a cinque anni, rinnovabili (prima scadenza: 30 giugno 2024);
–  il prospetto del calcolo del nuovo canone per ciascun assegnatario;
–  l’esito della verifica dei requisiti per il mantenimento dell’assegnazione (principalmente l’aver presentato l’Isee e il non avere diritti di proprietà o usufrutto su altri alloggi);
–  l’eventuale presenza di morosità superiore a quattro mensilità e per spese condominiali, al 30 aprile 2019 (salvo errori o omissioni o variazioni in corso).

Requisiti non conformi alla nuova legge
Può capitare che il nucleo familiare non abbia presentato l’Isee, o l’Isee risulti con un valore superiore ai 20mila euro previsti dalla legge, o manchi di altri requisiti, o vi siano morosità o altri motivi di decadenza, o vi siano errori o dimenticanze (sia dell’assegnatario, sia dell’Ater). In tal caso sono previste ulteriori verifiche e controlli, e la legge concede 24 mesi per mettersi in regola.

‘Tavolo tecnico’ in Regione e specificità di Venezia
Inoltre è stato istituito presso la Regione Veneto un ’tavolo tecnico’ di confronto tra le varie parti interessate, per verificare aspetti di criticità e formulare proposte migliorative. “Contiamo di poter approfondire – ha annunciato il presidente dell’Ater di Venezia Raffaele Speranzon – le particolari esigenze di residenzialità di Venezia, dove la pressione turistica sul livello degli affitti, l’elevata età media degli inquilini Ater, la difficoltà di adeguare gli alloggi alle persone con disabilità, richiedono una specifica attenzione di tutela e salvaguardia, volta a ridurre eventuali ulteriori diminuzioni di cittadini residenti.”

Informazioni e appuntamenti
Maggiori informazioni sul rinnovo del contratto e il calcolo del canone si possono ottenere solo per appuntamento, da concordare con gli addetti dell’Ater telefonando ai numeri 041.798817 e 798857 il martedì e il giovedì dalle 15 alle 17. E’ inoltre stata attivata la casella di posta elettronica canoni@atervenezia.it.